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美国买房的税收优惠

美国房地产市场发育充分,运作良好,这与政府运用各种政策手段积极鼓励和进行规范有直接关系,其中各种税收优惠所起的作用不可低估。



因为美国是以所得税为主的国家,所以该国有关房地产的各种税收优惠,集中体现在所得税的抵扣或减免上,政府以此为杠杆来刺激和推动住房建设和房地产市场发展,收到了明显成效。  

自有住房每年可税前扣除2750美元    美国政府一直采取各种措施,鼓励居民拥有自己的住房。

早在1934年,美国就设立了联邦住房管理局,上世纪70年代起,该局开始为民众的住房建设抵押贷款提供担保。1965年美国又成立了联邦住房与城市发展部,专门制定住房发展计划的财政预算,每年编制预算并拨款150亿美元,用于补贴住房建设。2000年美国住房发展预算达到280亿美元,占政府总预算的16%。   

现在,美国有2/3的家庭拥有自己的住房。美国政府为了让更多的家庭自己买房,对住宅建设、购买和出租实行了许多鼓励政策,特别是在税收上采取了诸多优惠政策。

最初美国税法规定在征收个人所得税时,对所有抵押贷款(如购买耐用消费品)的利息支出均可减免税收。但从1986年起,此项法律改为只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可减免税收,这一规定极大地刺激了住房建设的发展和人们买房的积极性。

据统计,仅1999年,联邦政府就为此减免税收约530亿美元。  1998年,美国在修正的税法中,出台了更为有利于自己拥有住房者的规定,即他们在缴纳个人所得税时可进行税前扣除,每户家庭每年可扣除2750美元,而租住房屋的人则不能享受这种税收优惠,这就进一步鼓励了居民购房的积极性。   

住房交易所得基本免缴所得税    美国税法规定,房地产买卖时要缴纳2%的交易税。

此外,对于交易所得,按照现行税法,如果是房主自己住满两年以上的住宅,单身者在售房时价格与购房时的价格差不超过25万美元、已婚者家庭在售房时与购房时的差价不超过50万美元的,都免缴收入所得税。美国住房的价格一直比较稳定,购入与售出的价格差很难超过上述规定,所以美国人出售房屋所得基本上免缴收入所得税,这在一定程度上刺激了二手房市场的发展。   

如果把房地产作为遗产或财产赠与,按照税法规定,价值超过60亿美元的房产遗产和一次超过100万美元的财产赠与才征税,而实际上美国的房价本来不高,再经过折旧价格更低,所以几乎很少有达到征收遗产税和赠与税标准的。对于出租房屋收入,美国实行超额累进税率,税率在15%~399%之间。  

除此之外,美国对土地和房屋征收房地产税,由州和地方政府征收。税基是房地产评估值的一定比例,各州规定比例从20%~100%不等,税率也不同,各州平均税率为税基的1%~3%,由于税率较低,对促进新的住房市场的发展起到了积极作用。   

低收入者买房可享税收抵扣    

为了让低收入者有能力购房和租房,美国国会于1986年出台了低收入者购房和租房税收抵扣法案,1993年该法案成为永久性法令。各州按照每年每人125美元乘以本州人口的计算方式,享受联邦政府拨给州政府的税收抵扣限额,低收入者如需购房,可向州或者地方政府申请抵押信贷证书,拥有证书者可在10年内享受个人所得税的抵扣,抵扣比例约为房价的86%。

低收入者获得税收抵扣后,减轻了税收负担,同时相应提高了购房后的还贷能力,这一方面帮助低收入者解决了住房问题,另一方面也促进了房地产市场的发展。  

同样,这项法令还规定,在美国购房时,那些投资建设低租金住房的公司,也可在10年内享受一定比例的所得税抵扣。税收优惠促进了低租金住房建设。据统计,从1987年到1996年的10年中,美国约建造了60万套低租金住房,大大缓解了低收入者的租房困难。  

除此之外,美国各州为支持低收入居民购房,都发行了低利率抵押债券,并严格规定,必须是第一次购买房屋,收入低于或等于当地收入平均水平的115%,所购房价格低于或等于当地房价平均水平的90%的人才能使用这一资金。如果是在环境不佳的地段购房,上述限制可放宽。据报道,仅1995年美国各州就发行支持居民购房抵押债券达58亿美元。 

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